“受新的經(jīng)濟(jì)周期影響,近兩年,TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā))綜合開發(fā)進(jìn)入低谷期。尤其是對(duì)于在場(chǎng)站上蓋開發(fā)等拿地成本較高的項(xiàng)目,城軌交通企業(yè)只能被迫自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)或擱置項(xiàng)目,這導(dǎo)致規(guī)劃項(xiàng)目難以有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)?!痹谥袊?guó)城市軌道交通TOD論壇2024深圳年會(huì)上,中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)周曉勤說(shuō)。
根據(jù)周曉勤的觀察,當(dāng)前TOD綜合開發(fā)業(yè)務(wù)自身難以盈利,且資金回籠極其緩慢,因此難以擔(dān)當(dāng)通過(guò)開發(fā)收益反哺城軌交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的重任,可持續(xù)發(fā)展的形勢(shì)異常嚴(yán)峻。
10月8日,國(guó)家發(fā)展改革委副主任鄭備在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,要加強(qiáng)地方政府專項(xiàng)債等資金支持,建設(shè)一批市郊鐵路、城際鐵路和城市快速路,加快形成通勤圈、產(chǎn)業(yè)圈、生活圈,提高同城化的發(fā)展水平。
在業(yè)界看來(lái),國(guó)家層面?zhèn)鬟_(dá)出的利好信息為城軌企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
周曉勤表示,城軌企業(yè)需要順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向,著力重構(gòu)對(duì)城軌交通TOD的認(rèn)識(shí)和共識(shí)。要調(diào)整基于土地財(cái)政和房地產(chǎn)金融的“軌道+物業(yè)”開發(fā)與反哺的業(yè)務(wù)思路,將業(yè)務(wù)重點(diǎn)從開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向,從短期銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入,從單純的與社會(huì)資本進(jìn)行合作開發(fā),轉(zhuǎn)變?yōu)榻o車站與TOD社區(qū)終端客群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),全面進(jìn)行深化改革。
一位長(zhǎng)期從事城市軌道交通TOD項(xiàng)目設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的城軌設(shè)計(jì)院高層人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示,當(dāng)前地鐵TOD開發(fā)所面臨的主要問(wèn)題是需求不足,甚至北京、深圳等一線城市也存在這一問(wèn)題。
深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深圳地鐵”)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理孫永海在上述年會(huì)上表示,地鐵票價(jià)的公益屬性和高昂的建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本之間的缺口,造成了城市軌交企業(yè)機(jī)制性的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)虧損。
“盡管深圳地鐵積極推進(jìn)TOD綜合開發(fā),大力培育‘軌道+產(chǎn)業(yè)’布局,但仍然面臨著兩個(gè)1000公里的軌道交通建設(shè)任務(wù)帶來(lái)的投融資和經(jīng)營(yíng)壓力,與此同時(shí),疊加經(jīng)濟(jì)周期影響,深圳地鐵‘一鏈兩環(huán)’中的投資性價(jià)值閉環(huán)驅(qū)動(dòng)受阻,當(dāng)前也亟待破局?!睂O永海說(shuō)。
深圳地鐵的“一鏈兩環(huán)”中的投資性價(jià)值閉環(huán),是指在地鐵投資和建設(shè)期,對(duì)地鐵站點(diǎn)和沿線實(shí)施TOD綜合開發(fā),以即售型業(yè)務(wù)的銷售收益反哺地鐵建設(shè),保障資金充足穩(wěn)定,形成投資性業(yè)務(wù)價(jià)值閉環(huán)。
對(duì)于上述問(wèn)題,周曉勤建議,未來(lái)要做好TOD綜合開發(fā)的頂層設(shè)計(jì)。引導(dǎo)城市功能和新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)向場(chǎng)站周邊集聚,將有限的增量發(fā)展、城市更新和建設(shè)指標(biāo),向重點(diǎn)場(chǎng)站周邊投放,提升土地集約利用效率,打造TOD強(qiáng)磁吸、強(qiáng)聚集,避免全面開花、分散發(fā)力。同時(shí),要堅(jiān)守TOD項(xiàng)目市場(chǎng)邏輯,充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和周期拉長(zhǎng)等因素,以單項(xiàng)目盈利為原則,合理確定綜合開發(fā)業(yè)態(tài)組合與分期實(shí)施方案。
“雖然目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上處于困難和闖關(guān)時(shí)期,但是有城軌交通的城市,都是所在區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較好的城市。TOD項(xiàng)目也是軌道城市內(nèi)最抗跌、最有韌性和增值潛力的項(xiàng)目?!敝軙郧诒硎?。
記者了解到,近年來(lái),中央多次出臺(tái)政策推動(dòng)軌道交通TOD發(fā)展。2022年7月,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出,推廣以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)(TOD)模式,打造站城融合綜合體,鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。
今年9月,自然資源部發(fā)布的《關(guān)于探索推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見》還提出,要探索城市地上、地下空間復(fù)合利用,統(tǒng)籌考慮軌道交通等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程布局,探索城市空間分層規(guī)劃和資源復(fù)合利用,促進(jìn)城市功能布局優(yōu)化和地上地下空間協(xié)同。
在業(yè)界看來(lái),這些政策的出臺(tái)將推動(dòng)軌道交通TOD可持續(xù)發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示,2024年9月,我國(guó)7米以上大中型新能源客車共銷售4584輛,環(huán)比(3010輛)增長(zhǎng)52.29%,同比(3493輛)增長(zhǎng)31.93%;1-9月,累計(jì)銷售23695輛,同比(22688輛)增長(zhǎng)4.44%,較1-8月累計(jì)(下降0.44%)增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。9月份我國(guó)新能源客車市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 9月:遠(yuǎn)程/中車進(jìn)三甲 歐輝/金龍/中通晉級(jí) 七家企業(yè)銷量“雙增” 由上表可見,在7米以上新能源客車銷量排名上,今年9月,宇通客車(600066.SH)銷量為1102輛,拿下新能源客車市場(chǎng)銷冠,并成為唯一一家單月銷量破千的品牌;排名躍升第二的遠(yuǎn)程商用車,銷量為615輛,并于7月后再一次進(jìn)入銷量前十;排名第三的中車電動(dòng),銷量為599輛,較上月排名上升兩位。其余企業(yè)中,福田(600166.SH)歐輝、廈門金龍和中通客車(000957.SZ)排名較上月分別提升一位。 在7米以上新能源客車銷量表現(xiàn)上,今年9月,前十企業(yè)中有7家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比與同比“雙增”,即宇通客車、遠(yuǎn)程商用車、中車電動(dòng)、上海申沃、福田歐輝、廈門金龍和中通客車。其中,中車電動(dòng)銷量同比增長(zhǎng)470.48%,領(lǐng)漲行業(yè);福田歐輝和廈門金龍也實(shí)現(xiàn)銷量同比翻倍增長(zhǎng);宇通客車銷量同比增長(zhǎng)也接近8成。而遠(yuǎn)程商用車、中車電動(dòng)、福田歐輝、廈門金龍和中通客車等企業(yè)實(shí)現(xiàn)...